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Negli ultimi anni, il settore delle locazioni turistiche è stato protagonista di diverse introduzioni e modifiche, che hanno portato a una profonda trasformazione. Ormai gestire un appartamento non significa solo consegnare le chiavi, ma orientarsi in un sistema normativo in evoluzione. Per muoversi tra le novità introdotte dalla finanziaria 2026 sugli affitti brevi (e non solo), idealista/news ha preparato una guida per fare chiarezza sulle nuove regole per la cedolare secca, l’obbligo di Cin e la redditività potenziale di una casa vacanza.
Cosa si intende per affitti brevi?
Il contratto di affitto breve viene regolamentato dall’art. 4 del D.L. 50/2017. Nello specifico, si tratta di una tipologia di accordo che consente al locatore di affittare il proprio immobile ad uso esclusivamente abitativo, per un periodo massimo di 30 giorni. Le locazioni brevi possono essere stipulate direttamente dal proprietario dell’immobile, da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari) oppure da enti che gestiscono portali telematici (come Airbnb, Booking, ecc).
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Il contratto di locazione breve può essere definito anche come contratto di affitto di breve durata proprio perché la legge prevede che questo non debba essere superiore a 30 giorni. Il termine dei 30 giorni deve essere naturalmente considerato in relazione ad ogni singolo contratto. Per rientrare nella categoria degli affitti brevi, il contratto deve avere determinati requisiti:
- Essere stipulato da persone fisiche.
- La locazione deve avvenire per meri fini residenziali.
- Non deve configurarsi come attività d’impresa.
- Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati).
- Il contratto con lo stesso conduttore non deve superare i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.
Sono escluse le locazioni per scopi commerciali, come l’affitto di locali a temporary store o di appartamenti ad aziende per i propri dipendenti.
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Cedolare secca per gli affitti brevi 2026
La cedolare secca, per chi non lo sapesse, consiste in un regime fiscale opzionale per chi affitta un immobile a uso abitativo e consente di pagare un’imposta sostitutiva al posto dell’IRPEF e delle relative addizionali. L’aliquota è fissa, di norma pari al 21%, ridotta al 10% in alcuni casi specifici.
La cedolare secca è diffusa anche per gli affitti brevi, in particolare per gli immobili concessi in locazione per periodi inferiori a 30 giorni, per la gestione dei quali è senza dubbio utile adoperare piattaforme dedicate come Avaibook. L’ultima finanziaria 2026 ha previsto importanti novità proprio per questa categoria, intervenendo in particolare sulle aliquote in vigore dal 1° gennaio 2026. Nel dettaglio, saranno due per gli affitti brevi:
- aliquota al 21%: riconosciuta solo per il primo immobile con contratto di affitto inferiore a 30 giorni;
- aliquota al 26%: da applicare ai canoni derivanti dalla locazione del secondo immobile.
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Affitti brevi nella finanziaria 2026
Un’altra rilevante novità riguarda in materia di affitti brevi, nella finanziaria 2026, riguarda la stretta relativa al numero di immobili che fa scattare la presunzione di impresa. Fino alla fine del 2025, si poteva operare da privato fino a un massimo di 5 immobili affittati, mentre a partire dal 2026 si scende a 2.
Chi da quest’anno concede in locazione tre o più immobili per periodi inferiori a 30 giorni, non potrà più beneficiare della cedolare secca. La sua attività, infatti, sarà considerata imprenditoriale e ciò comporterà l’obbligo di apertura della partita IVA. Inoltre, i proventi derivanti dagli affitti saranno assoggettati a tassazione ordinaria e non potranno più accedere al regime della cedolare secca, in quanto l’attività sarà considerata svolta in modo imprenditoriale.
Affitti brevi, nuove regole 2026
Le nuove regole 2026 sugli affitti brevi, pur non avendo introdotto ulteriori restrizioni sulle locazioni turistiche, hanno regolamentato ulteriormente il concetto di imprenditorialità nel settore. In questo contesto, si inserisce piano operativo di controllo della Guardia di Finanza per contrastare il fenomeno delle case vacanza affittate evadendo il Fisco.
I controlli si concentrano su più aspetti e combinano verifiche sul territorio con analisi dei dati. Da un lato, le Fiamme Gialle effettuano accertamenti diretti su immobili e attività per verificare la regolarità delle locazioni, soprattutto nelle aree a maggiore pressione turistica. Dall’altro, incrociano le informazioni disponibili nelle banche dati per individuare anomalie e possibili situazioni di evasione.
Inoltre, nel 2026, entra a pieno regime il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che punta combattere l’abusivismo, garantire trasparenza e armonizzare un settore in continua espansione. Tuttavia, un punto della nuova disciplina — l’obbligo di esporre il CIN all’esterno degli edifici — ha innescato un acceso dibattito, sollevando questioni giuridiche, condominiali e di privacy.
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Redditività degli affitti brevi con le nuove regole 2026
Con il quadro normativo aggiornato per il 2026, il settore degli affitti brevi entra in una fase di valutazione più attenta. Il quadro legislativo influisce oggi sulla redditività dell’investimento in affitti brevi, che ha visto naufragare l’ipotesi dell’aliquota del 26% sugli affitti brevi, mantenendo la cedolare secca al 21% per il primo immobile locato.
La vera novità riguarda però la definizione di attività imprenditoriale: dal 2026 il limite scende da cinque a tre appartamenti, oltre il quale scatta l’obbligo di operare come imprenditore, con apertura della partita Iva. La redditività può superare il 6% annuo rispetto al valore dell’immobile.
Secondo le rilevazioni di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, riportate dal quotidiano finanziario, solo il 2,5% dei proprietari possiede tre o più immobili destinati alla locazione breve. Nonostante la quota ridotta, questi soggetti incidono per circa l’8% del totale degli annunci. Si tratta spesso di proprietà condivise – tra coniugi o, più frequentemente, tra fratelli coeredi – e soprattutto di immobili geograficamente decentrati: il 70% dei proprietari multipli opera fuori dalle grandi città e l’80% delle abitazioni multiple si concentra in borghi o località di villeggiatura marine e montane.
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