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- Il panorama degli sfratti in Italia ha raggiunto un punto di svolta e le novità interessano sia locatari che locatori. Per fare chiarezza, idealista/news ha preparato una guida con le ultime notizie sulla nuova legge sugli sfratti contenuta nel ddl sicurezza 2026 e non solo. Scopriamo quali sono i dati sulle occupazioni abusive e anche come i proprietari di casa possono proteggersi dagli inquilini morosi
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Il panorama degli sfratti in Italia ha raggiunto un punto di svolta, complici le nuove misure contenute nei più recenti decreti legislativi. Le novità, nel dettaglio, interessano sia locatari che locatori. Per fare chiarezza, idealista/news ha preparato una guida con le ultime notizie sulla nuova legge sugli sfratti contenuta nel ddl sicurezza 2026 e non solo. Scopriamo quali sono i dati sulle occupazioni abusive e anche come i proprietari di casa possono proteggersi dagli inquilini morosi tramite la Banca Dati Morosità Immobiliare (BD)
Sfratti, le ultime notizie
Negli ultimi mesi sono state introdotte importanti novità che snelliscono l’iter burocratico per risolvere il problema delle occupazioni abusive di immobili da parte di inquilini morosi. Già alla fine dello scorso anno, infatti, con il decreto sicurezza 2025 il legislatore aveva introdotto il reato di occupazione arbitraria di un immobile destinato a domicilio altrui, che viene punito con la reclusione da 2 a 7 anni (a prevederlo è l’articolo 634-bis del Codice Penale).
Grazie al Decreto Sicurezza gli sgomberi sono immediati: vengono rafforzate, inoltre, le misure per impedire la registrazione anagrafica degli occupanti e l’allacciamento alle utenze per beneficiare dei servizi essenziali. La polizia giudiziaria possa intervenire immediatamente per liberare l’immobile: non è necessario attendere la conclusione del processo penale. L’unico caso di non punibilità previsto dal Decreto Sicurezza è quello che coinvolge l’occupante che collabora negli accertamenti e rilascia l’immobile in modo volontario.
Inoltre, sempre in tema sfratti, le ultime notizie riguardano anche la sentenza n. 35876/2019 della Corte di Cassazione, che ha sottolineato come la violenza sulle cose che porta ad integrare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni si può concretizzare anche con un comportamento che non determina dei danni materiali, ma che rende meno fruibile il bene (come è appunto chiudere le utenze).
Per far valere i propri diritti il proprietario non può farsi giustizia da solo. Benché sia dalla parte della ragione – l’immobile è stato occupato abusivamente – non deve chiudere il contatore dell’acqua o staccare qualsivoglia utenza. Non è nemmeno possibile sostituire la serratura per impedire all’abusivo di entrare nell’immobile.
Si verrebbe a configurare il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose previsto dall’articolo 392 del Codice Penale. Questa norma serve a punire le persone, che avendo la possibilità di ricorrere ad un giudice, preferiscono risolvere le situazioni in modo autonomo utilizzando la forza.
Nuova legge sugli sfratti 2026
Lo scorso 5 febbraio il Consiglio dei ministri ha dato il via libera al Ddl Sicurezza. Il disegno di legge, in particolare, all’articolo 2, prevede l’estensione della procedura accelerata di sgombero a tutti i casi di occupazione abusiva di immobili destinati a domicilio. In precedenza, questa procedura era limitata solo al caso dell’unica abitazione effettiva del denunciante, ora va a interessare anche le seconde case.
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La novità principale è rappresentata dall’eliminazione del requisito che limitava la procedura di restituzione d’urgenza ai soli casi in cui l’immobile occupato rappresentasse l’unica abitazione effettiva del denunciante. Grazie a questa modifica, la tutela viene estesa anche alle seconde case e ad altre tipologie di immobili.
Nel dettaglio, L’articolo 321-bis del codice di procedura penale recita:
- Su richiesta del pubblico ministero il giudice competente dispone con decreto motivato la reintegrazione nel possesso dell’immobile o delle sue pertinenze oggetto di occupazione arbitraria ai sensi dell’articolo 634 bis del codice penale. Prima dell’esercizio dell’azione penale, provvede il giudice per le indagini preliminari.
- Nei casi in cui l’immobile occupato sia l’unica abitazione effettiva del denunciante, gli ufficiali di polizia giudiziaria che ricevono denuncia del reato di cui all’articolo 634-bis del codice penale, espletati i primi accertamenti volti a verificare la sussistenza dell’arbitrarietà dell’occupazione, si recano senza ritardo presso l’immobile del quale il denunziante dichiara di essere stato spossessato, al fine di svolgere le attività di cui all’articolo 55.
- Gli ufficiali di polizia giudiziaria, ove sussistano fondati motivi per ritenere l’arbitrarietà dell’occupazione, ordinano all’occupante l’immediato rilascio dell’immobile e contestualmente reintegrano il denunciante nel possesso dell’immobile medesimo.
- In caso di diniego dell’accesso, di resistenza, di rifiuto di eseguire l’ordine di rilascio o di assenza dell’occupante, gli ufficiali di polizia giudiziaria, ove sussistano fondati motivi per ritenere l’arbitrarietà dell’occupazione, dispongono coattivamente il rilascio dell’immobile e reintegrano il denunciante nel possesso del medesimo, previa autorizzazione del pubblico ministero, scritta, oppure resa oralmente e confermata per iscritto, o per via telematica.
- Gli ufficiali di polizia giudiziaria redigono verbale delle attività svolte, enunciando i motivi del provvedimento di rilascio dell’immobile. Copia del verbale è consegnata alla persona destinataria dell’ordine di rilascio.
- Nelle quarantotto ore successive gli ufficiali di polizia giudiziaria trasmettono il verbale al pubblico ministero competente per il luogo in cui la reintegrazione del possesso è avvenuta; questi, se non dispone la restituzione dell’immobile al destinatario dell’ordine di rilascio, richiede al giudice la convalida e l’emissione di un decreto di reintegrazione nel possesso entro quarantotto ore dalla ricezione del verbale.
- La reintegrazione nel possesso perde efficacia se non sono osservati i termini previsti dal comma 6 ovvero se il giudice non emette l’ordinanza di convalida entro dieci giorni dalla ricezione della richiesta di cui al medesimo comma 6. Copia dell’ordinanza e del decreto di cui al comma 6 è immediatamente notificata all’occupante.
Con l’articolo 2 inserito nel Ddl Sicurezza approvato dal Consiglio dei ministri qualcosa cambia. L’articolo 2 del provvedimento, “Modifiche al codice di procedura penale in materia di occupazione arbitraria di immobili”, apporta infatti le seguenti modifiche all’articolo 321-bis del codice di procedura penale:
“Al comma 2, le parole: ‘nei casi in cui l’immobile occupato sia l’unica abitazione effettiva del denunciante’, sono soppresse”.
Questo significa che la procedura accelerata di sgombero viene estesa a tutti i casi di occupazione abusiva di immobili destinati a domicilio. Non solo quindi agli immobili occupati che sono l’unica abitazione effettiva del denunciante, ma anche alle seconde case.
Dati sugli sfratti in Italia
L’ultima fonte ufficiale sui dati degli sfratti in Italia risale a settembre 2025, quando il Ministero dell’Interno ha pubblicato il consueto report annuale sugli sfratti (relativi all’anno 2024). Lo studio evidenzia fossero state emesse dai tribunali 40.158 sentenze di sfratto (nel 2023: 39.373) in aumento del 1,99%. Nel dettaglio, le sentenze motivate da morosità risultavano essere 30.041(nel 2023: 30.702).
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Le sentenze che riguardano i sopraggiunti termini di locazione terminata erano 7.845 (nel 2023: 6.440) e 2.272 le sentenze per necessità del locatore, (nel 2023: 2.231). Da sottolineare anche che le richieste di esecuzione presentate dagli ufficiali giudiziari sono state nel 2024 81.054 (nel 2023: 73.809, in aumento del 9,82%). Le esecuzioni di sfratto con forza pubblica sono state 21.337 (nel 2023: 21.345).
L’aumento si concentra soprattutto nel Centro-Sud, dove Campania, Puglia, Abruzzo e Umbria registrano le accelerazioni più marcate, mentre Lombardia e Trentino-Alto Adige mostrano segnali di rallentamento. La Lombardia resta la prima regione per numero di provvedimenti (6.574), seguita da Lazio (6.101) e Campania (4.595). A livello provinciale si conferma il primato di Roma (5.286), seguita da Napoli (3.159), Torino (2.350) e Milano (1.726).
Secondo alcune stime di SoloAffitti, riferite alla fine del 2024, gli inquilini che pagano l’affitto in ritardo sarebbero il 62%, e almeno la metà lascerebbe l’immobile senza riuscire a saldare i debiti con il proprietario. Sempre stando a questo report il profilo degli inquilini morosi sarebbe il seguente:
- per il 68,8% è un uomo;
- nel 31,7% dei casi ha un’età compresa tra i 40 ed i 49 anni (nel 22,8% dei casi l’’età scende tra i 30 ed i 39 anni).
La maggior parte delle morosità coinvolge dei contratti con un canone medio-basso: nel 63,9% dei casi sono importi fino a 500 euro al mese.
Inoltre, secondo alcune stime dell’Istat, oltre il 12% delle famiglie in Italia risulterebbe essere in ritardo con il pagamento del canone di locazione: un dato meno drammatico rispetto a quello della ricerca che è stata diffusa lo scorso anno, ma che mette lo stesso in evidenza una situazione preoccupante e in crescita per il mercato degli affitti.
Come tutelarsi dagli inquilini morosi
Uno degli aspetti fondamentale quando si formalizza un affitto è scegliere bene l’inquilino. idealista, tramite BDMI (Banca Dati Morosità Immobiliare), mette a disposizione un servizio che permette ai proprietari di casa di verificare l’affidabilità dei potenziali inquilini che rispondono ai loro annunci.
BDMI è la prima banca dati negativa di morosità immobiliare in Italia e contiene informazioni su debiti, mancati pagamenti e insolvenze attuali di una persona fisica o giuridica con riferimento a un rapporto di locazione presente o passato. È un sito tramite il quale i proprietari di casa, anche senza avere un account attivo su idealista, possono verificare se i potenziali inquilini che li contattano risultano essere attualmente cattivi pagatori nei confronti di altri proprietari.
Per consultare un potenziale inquilino in BDMI è sufficiente accedere a idealista/tools con nome utente e password, entrare nella scheda Servizi, categoria “Affitto”, e cliccare sulla sezione “Analisi di morosità degli inquilini” o collegarti direttamente da questo link.
La consultazione richiede l’inserimento di una serie di informazioni, inclusa una fotografia fronte-retro del D.I. della persona che effettua la ricerca ed il documento firmato dal potenziale inquilino con il quale accetta di essere consultato. Questo documento è visionabile e scaricabile su idealista/tools e dalla pagina web della BDMI al link “puoi scaricarla”.
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