Il capitale estero continua a svolgere un ruolo centrale nel mercato italiano
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foto di Getty images, Milano Smart City
Il mercato immobiliare commerciale italiano archivia il 2025 con risultati di assoluto rilievo, confermando il percorso di ripresa avviato nella seconda metà del 2023 e culminato nel miglior risultato degli ultimi cinque anni. Secondo Savills, nel corso dell’anno gli investimenti in commercial real estate hanno superato i 12 miliardi di euro, attestandosi a circa 12,3 miliardi, con una crescita del 17% su base annua, nonostante un contesto globale ancora segnato da incertezze geopolitiche e macroeconomiche.
Scenario macroeconomico: stabilità fragile ma fiducia in ripresa
Il quadro macroeconomico rimane complesso ma mostra segnali di progressiva stabilizzazione. Nel 2025, l’inflazione media si è attestata intorno all’1,5%, mentre la crescita del PIL italiano è rimasta in territorio positivo, con una previsione di +0,6% nel 2026, seppur inferiore alla media dell’Eurozona. Il mercato del lavoro continua a sostenere la fiducia, con un tasso di disoccupazione in calo al 5,7%, e il ritorno della propensione al risparmio sopra la media dell’ultimo decennio segnala una rinnovata solidità finanziaria delle famiglie. Sul fronte monetario, la fase di stabilità dei tassi appare destinata a proseguire, con livelli strutturalmente superiori al periodo pre-Covid.
Capitale internazionale e struttura delle operazioni
Il capitale estero continua a svolgere un ruolo centrale nel mercato italiano, rappresentando il 58% dei volumi investiti, a conferma dell’attrattività del Paese nel contesto europeo. Il mercato resta tuttavia caratterizzato da una forte polarizzazione delle operazioni: circa l’80% delle transazioni presenta un valore inferiore ai 50 milioni di euro, mentre le dieci maggiori operazioni hanno concentrato circa il 25% dei volumi complessivi. Particolarmente significativa è stata l’incidenza di progetti di sviluppo, riqualificazione e cambi di destinazione d’uso, che hanno rappresentato circa il 20% degli investimenti, evidenziando un crescente orientamento verso strategie di creazione di valore.
Geografie: Milano leader, ma crescono i mercati regionali
Dal punto di vista territoriale, Milano si conferma come la principale destinazione degli investimenti immobiliari, catalizzando circa il 30% dei volumi, seguita da Roma con una quota intorno al 10%. Accanto ai due principali mercati, emerge però un rafforzamento dei mercati regionali, che nel 2025 hanno beneficiato delle buone performance dei settori retail, hospitality e logistica, intercettando una quota crescente di capitali e riducendo la storica concentrazione degli investimenti.
Retail protagonista: il miglior risultato dell’ultimo decennio
Il settore retail è stato il vero motore della crescita nel 2025, con investimenti pari a 3,6 miliardi di euro, in aumento del 55% rispetto al 2024 e al livello più alto degli ultimi dieci anni. A trainare i volumi è stato il segmento out-of-town, che ha rappresentato circa il 75% degli investimenti retail, sostenuto in particolare da shopping center e factory outlet. Il comparto high street ha continuato ad attrarre capitali nelle location prime, favorito dalla crescita della spesa turistica e dalla tenuta dei canoni prime, soprattutto nelle principali città e destinazioni di lusso.
Hospitality: volumi solidi e interesse diffuso
Il settore hospitality si è confermato la seconda asset class per volumi investiti, con circa 2,2 miliardi di euro, mantenendosi in linea con i livelli del 2024 e al di sopra della media quinquennale. Il comparto è risultato il più dinamico in termini di numero di operazioni, con 86 deal chiusi nel corso dell’anno. Milano, Roma, Venezia, Capri e il Lago di Como restano le destinazioni più consolidate, ma cresce l’interesse verso location secondarie con fondamentali solidi e prospettive di crescita, in un contesto di strategie prevalentemente value-add.
Logistica e industriale: settore strutturale in espansione
Il comparto industrial & logistics consolida il proprio ruolo strutturale nel mercato immobiliare italiano, raccogliendo circa 2,2 miliardi di euro, pari al 18% dei volumi complessivi, con una crescita del 24% su base annua. L’attività è stata sostenuta dalla chiusura di numerosi deal di portafoglio, che hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi, e da una domanda occupier robusta, con un take-up di circa 2,4 milioni di mq, superiore sia al dato del 2024 sia alla media degli ultimi dieci anni. In questo contesto, i rendimenti prime hanno registrato una lieve compressione, attestandosi a 5,20% a Milano nel quarto trimestre 2025.
Uffici: investimenti selettivi, leasing in crescita
Nel settore uffici, il 2025 ha evidenziato una dinamica a due velocità. I volumi di investimento si sono attestati intorno ai 2 miliardi di euro, in calo dell’11% su base annua, riflettendo una maggiore cautela degli investitori. Al contrario, il mercato della locazione ha mostrato segnali positivi, in particolare a Milano, dove il take-up ha raggiunto i 402.000 mq, in crescita del 6% rispetto al 2024. Gli immobili di grado A hanno rappresentato il 75% degli spazi locati, rafforzando la polarizzazione tra asset di alta qualità e prodotto obsoleto.
Living e healthcare: ritorno alla crescita e focus sullo student housing
Dopo il rallentamento del 2024, il comparto living & healthcare è tornato in territorio positivo nel 2025, con investimenti pari a 1,6 miliardi di euro, in crescita del 66% su base annua e con una quota del 13% sul totale del mercato. Il settore healthcare ha inciso per oltre un terzo dei volumi, mentre lo student housing ha raggiunto un nuovo massimo storico con circa 450 milioni di euro investiti. Milano si conferma il principale hub di sviluppo, con oltre 5.000 nuove unità multifamily e più di 12.000 posti letto in pipeline entro il 2029, segnando un progressivo allineamento agli standard europei.
Prospettive 2026: stabilità, selettività e qualità
Guardando al 2026, lo scenario delineato da Savills è quello di una sostanziale stabilità. I costi di finanziamento dovrebbero rimanere invariati e l’incertezza continuerà a rappresentare un fattore strutturale, ma il mercato appare ormai adattato a questo contesto. I rendimenti si manterranno su livelli superiori al periodo pre-Covid, con possibili compressioni limitate agli asset prime, mentre la correzione dei prezzi continuerà a interessare il segmento secondario. In questo scenario, le strategie value-add resteranno centrali, affiancate da un ritorno selettivo del capitale core, delineando un mercato sempre più maturo, consapevole e orientato alla qualità.
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