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La datio in solutum immobiliare prevede la possibilità di estinguere un debito pecunario con la cessione di un proprio immobile
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Marco Grigis (Collaboratore di idealista news)
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Quando si desidera procedere all’estinzione di un debito, non sempre il versamento della somma di denaro concordata rappresenta l’unica soluzione a disposizione. Esistono infatti anche altri istituti non monetari che permettono di saldare l’obbligazione, come ad esempio la datio in solutum immobiliare. Conosciuta anche come dazione di pagamento, e regolata dall’articolo 1197 del Codice Civile, si tratta di un accordo tra debitore e creditore: al posto del versamento in denaro, il debito viene estinto con il trasferimento della proprietà di un immobile. Per essere efficace, deve però avvenire con il consenso esplicito, e in forma scritta ad substantiam dal notaio, del creditore.
Cosa si intende per datio in solutum
Nei complessi accordi fra debitore e creditore, può accadere che l’obbligato necessiti di soluzioni alternative per saldare la propria posizione, rispetto al versamento della somma di denaro inizialmente concordata. Per rispondere a questa esigenza, la normativa vigente prevede l’istituto della datio in solutum, o dazione di pagamento: la possibilità di liberarsi dell’obbligazione, con una prestazione diversa da quella dovuta, purché vi sia il consenso esplicito del creditore.
Regolata dall’articolo 1197 del Codice Civile, la datio in solutum riguarda spesso beni immobili: anziché versare la somma di denaro dovuta, debitore e creditore si accordano per il trasferimento di una proprietà, ad esempio un appartamento di simile valore. In altre parole, l’immobile sostituisce il pagamento pecuniario e garantisce i medesimi effetti estintivi sul debito.
Affinché la datio in solutum sia possibile, è necessario però che rispetti alcune caratteristiche distintive:
- l’accordo deve essere espressamente volontario e bilaterale;
- la prestazione sostitutiva deve essere diversa da quella originaria, non bastano quindi semplici variazioni quantitative del debito;
- l’estinzione del debito avviene solo con l’esecuzione effettiva della nuova prestazione.
Di norma, la datio in solutum è applicabile sia alle obbligazioni pecuniarie che per quelle di altra natura, purché vi sia sempre il consenso del creditore. Ancora, è indispensabile distinguere la datio in solutum dal patto commissorio, quest’ultimo vietato dall’articolo 2744 del Codice Civile. Si tratta di un accordo con cui creditore e debitore convengono che, in caso di mancato pagamento del debito entro un termine fissato, la proprietà del bene dato in pegno o in ipoteca passi automaticamente al creditore.
Il funzionamento della datio in solutum immobiliare
In ambito immobiliare, il funzionamento della datio in solutum immobiliare è abbastanza semplice, per quanto segua un procedimento rigoroso. Di solito, il debitore propone al creditore il trasferimento di un immobile di sua proprietà in luogo del pagamento del debito – un mutuo residuo, ad esempio – tramite la formalizzazione di un accordo scritto.
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In linea generale, il processo implica alcuni passaggi, molti dei quali indispensabili affinché la dazione sia considerata valida:
- la negoziazione e la valutazione del bene, spesso anche avvalendosi di perizie, per verificare che l’immobile sia di un valore sufficiente;
- la stipula dell’atto davanti al notaio, con indicazione esplicita di estinzione del debito;
- il trasferimento della proprietà, con la cancellazione di eventuali garanzie sul debito, quali le ipoteche;
- la trascrizione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari.
L’atto notarile per la datio in solutum è obbligatorio, perché il trasferimento immobiliare richiede una forma pubblica ad substantiam, ai sensi dell’articolo 1350 del Codice Civile, nonché la successiva trascrizione nei registri immobiliari. Non a caso, l’effettiva estinzione del debito avviene con l’esecuzione della nuova prestazione – cioè, con il trasferimento della proprietà – mentre la trascrizione nei registri immobiliari è necessaria per renderlo opponibile ai terzi.
I vantaggi e gli svantaggi della datio in solutum
In ambito immobiliare, il ricorso alla dazione di pagamento può garantire numerosi vantaggi, ma anche punti critici da prendere in debita considerazione. Fra gli elementi positivi, è utile citare:
- la velocità dell’operazione, perché il debitore e il creditore possono risolvere l’obbligazione con unico atto notarile;
- la riduzione dei costi, rispetto ad esempio a un procedimento esecutivo – come nel caso di un pignoramento o un’asta giudiziaria per mancato pagamento del debito – che può pesare sia sul creditore che sul debitore;
- la liberazione immediata dalle garanzie accessorie, come fideiussioni, ipoteche o pegni, senza possibilità di reviviscenza. Il debito originario può invece rivivere, ma solo in caso di evizione dell’immobile, ovvero quando un terzo ne rivendica la proprietà;
- la possibilità di ridurre l’esposizione al debito in mancanza di liquidità, ideale anche per piani di risanamento aziendali o accordi di ristrutturazione del debito stesso.
Fra gli svantaggi da non sottovalutare, invece, vi rientrano:
- la perdita definitiva dell’immobile, con un impatto patrimoniale rilevante per il debitore;
- la dipendenza del debitore dal consenso del creditore, il quale può sempre rifiutare la dazione di pagamento;
- la possibilità di esporsi a cause post-trasferimento per vizi occulti sull’immobile, ai sensi dell’articolo 1490 del Codice Civile, in modo analogo alle compravendite;
- la necessità di corrispondere imposte, sia sul trasferimento dell’immobile che sulle possibili plusvalenze;
- la difficoltà di stabilire un valore equo per l’estinzione del debito, con il rischio che l’immobile sia sottovalutato o sopravvalutato rispetto all’effettivo dovuto.
I requisiti perché l’istituto della datio in solutum sia efficace
Affinché la datio in solutum immobiliare sia valida, e produca effetti opponibili, deve soddisfare alcuni requisiti sia di forma che di sostanza. In particolare, i presupposti fondamentali prevedono:
- il consenso esplicito del creditore, che deve accettare la prestazione sostitutiva come liberatoria;
- la diversità obiettiva della prestazione, perché l’immobile sostitutivo non può rappresentare il bene già definito in sede di accordo originario;
- la forma scritta ad substantiam, come per tutti i trasferimenti immobiliari;
- l’atto pubblico notarile e la trascrizione nei registri immobiliari per l’opponibilità a terzi.
È anche utile prestare attenzione all’equivalenza economica approssimativa tra il debito originario e il valore dell’immobile: pur non rappresentando un requisito di base, permette di ridurre il rischio di contestazioni future.
In ogni caso, il rispetto delle condizioni sarà verificato dal notaio in sede di accordo, con la definizione di ogni dettaglio all’interno dell’atto notarile. A questo scopo, è utile anche prendere visione di un fac-simile di datio in solutum.
Quali sono gli effetti obbligatori della datio in solutum
La dazione di pagamento produce anche degli effetti obbligatori, sia sul fronte estintivo – con la liberazione del debitore dall’obbligazione – che su quello traslativo, ovvero con il trasferimento della proprietà al creditore. Più nel dettaglio, sono compresi:
- l’estinzione del debito originario è definitiva e avviene con l’esecuzione della nuova prestazione, cioè il trasferimento della proprietà;
- il trasferimento della proprietà è immediato, con tutti gli accessori, ai sensi dell’articolo 1477 del Codice Civile;
- la liberazione automatica anche dei garanti terzi, che non rispondono più del debito;
- l’applicazione delle garanzie per vizi sulla proprietà trasferita, similmente a quanto accade nelle compravendite.
La tassazione della datio in solutum
In modo del tutto analogo alla compravendita di immobili, anche la dazione di pagamento prevede il versamento di alcuni oneri, relativi al trasferimento della proprietà. Ma qual è la tassazione per la datio in solutum immobiliare?
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Quando l’operazione non è soggetta a IVA, ad esempio perché il trasferimento avviene fra privati, sarà necessario corrispondere:
- l’imposta di registro sulla datio in solutum, calcolata in modo proporzionale sul maggior valore tra l’immobile e il debito estinto, con aliquota ordinaria del 9%, ridotta al 2% per la prima casa;
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Per la datio in solutum immobiliare soggetta a IVA, ad esempio perché il trasferimento è da un’impresa, si versa il 4% per la prima casa, il 10% per le abitazioni ordinarie e le loro pertinenze o il 22% per gli immobili di lusso. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono in misura fissa di 200 euro ciascuna. A questi oneri dovranno essere aggiunti eventuali costi notarili e di trascrizione.
La plusvalenza da datio in solutum è tassabile?
Infine, è necessario considerare che la datio in solutum è soggetta alla tassazione della plusvalenza. Con questo termine si intende il guadagno realizzato dal debitore quando trasferisce l’immobile, ovvero la differenza positiva tra il valore di mercato attribuito al bene nell’atto notarile e il costo fiscale originario dell’immobile.
Poiché la dazione di pagamento è considerata una cessione a titolo oneroso, ai sensi dell’articolo 67 del TUIR – il debitore riceve un vantaggio economico equivalente a un corrispettivo, ovvero l’estinzione del debito – la plusvalenza è tassata. In linea generale:
- gli oneri si applicano se l’immobile è stato acquistato o costruito da meno di 5 anni;
- la tassazione è progressiva a scaglioni IRPEF o, in alternativa, al 26% con imposta sostitutiva.
Non vi è però plusvalenza tassabile se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del debitore, per la maggior parte del periodo di possesso.
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